Atrasei o financiamento da casa: o que acontece e como evitar o leilão

Parcelas da casa atrasaram e chegou uma carta do cartório de registro de imóveis cobrando o débito, com prazo para pagar. Quando o financiamento foi feito com alienação fiduciária, como costuma acontecer na compra da casa própria, a cobrança corre no cartório, sem processo judicial, e pode terminar em leilão em poucos meses. Este artigo explica cada etapa, até quando dá para pagar o atraso e o que acontece com a dívida depois do leilão.

Por que a casa pode ir a leilão sem processo

Na alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997, a casa fica em nome do banco até a última parcela, enquanto quem financiou tem apenas a posse. Por isso, quando as parcelas atrasam, o banco não precisa entrar com ação: pede ao cartório que cobre o devedor e, sem o pagamento, registra a casa em nome próprio e a leva a leilão. O Supremo Tribunal Federal declarou esse procedimento constitucional no Tema 982.

O banco

• fica com a casa em nome dele até a última parcela
• cobra o atraso pelo cartório, sem ação

Quem financiou

• tem apenas a posse da casa
• sem pagar, pode perder o imóvel em leilão

A matrícula do imóvel mostra se o contrato é de alienação fiduciária. A mesma lei vale para a terra dada em garantia ao banco, mas a casa própria tem regras especiais.

Atrasei: o que acontece antes do leilão

Depois do prazo de carência previsto no contrato, ou de quinze dias quando o contrato não fala nada, o banco pode pedir a intimação. O cartório procura o devedor pessoalmente e dá quinze dias para pagar as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, multa, tributos, condomínio e as despesas da cobrança. Pago esse valor, o contrato segue normalmente.

Quem não é encontrado no imóvel nem no último endereço informado ao banco pode ser intimado por edital publicado em jornal, caso em que os quinze dias contam da última publicação. Quando o contrato traz um contato eletrônico, como o e-mail, a intimação precisa ser enviada também por ele pelo menos quinze dias antes do edital.

No financiamento feito para comprar ou construir o imóvel residencial do devedor, a lei dá um prazo a mais: a propriedade só pode ser registrada em nome do banco trinta dias depois do fim do prazo da intimação. Até esse registro, ainda é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas da cobrança e manter o contrato.

Do atraso ao leilão da casa própria

1. Intimação15 dias para pagar o atrasado
2. Mais 30 diasainda dá para pagar e manter o contrato
3. Consolidaçãoa casa passa para o nome do banco
4. 1º leilãoem até 60 dias, pelo valor do contrato
5. 2º leilão15 dias depois, pelo valor da dívida

Os dois leilões e o que acontece com a dívida

Com a casa registrada em nome do banco, o primeiro leilão precisa acontecer em até sessenta dias e só aceita lance igual ou maior que o valor do imóvel fixado no contrato, ou que o valor usado para o imposto de transmissão, se este for maior. Sem esse lance, o segundo leilão ocorre nos quinze dias seguintes.

Na casa própria, o segundo leilão só aceita lance que cubra a dívida inteira, com as despesas, os seguros, os tributos e o condomínio. Se ninguém oferecer esse valor, a dívida se extingue: o banco fica com o imóvel e dá quitação ao devedor, que não pode mais ser cobrado pelo saldo. Essa proteção não vale para o empréstimo em que a casa entrou apenas como garantia, no qual o banco pode aceitar metade da avaliação e cobrar a diferença. A distinção veio com a Lei 14.711/2023, em vigor desde 31 de outubro de 2023. Sua aplicação aos contratos anteriores, quando a dívida se extinguia em qualquer alienação fiduciária, ainda é discutida na Justiça.

Se o lance superar tudo o que se deve, a sobra, que inclui a indenização pelas benfeitorias, volta ao antigo dono em cinco dias.

Como termina o 2º leilão da casa própria

Lance maior que a dívida

A sobra volta ao devedor em cinco dias.

Lance igual à dívida

A dívida é paga e o contrato termina.

Nenhum lance suficiente

A dívida se extingue e o banco fica com a casa.

Depois da consolidação, pagar o atraso não basta

O STJ decidiu, no Tema 1.288, julgado em dezembro de 2025, que desde a Lei 13.465, de julho de 2017, a casa registrada em nome do banco não volta ao devedor com o pagamento só das parcelas atrasadas, mesmo em contrato mais antigo.

O que resta, até a data do segundo leilão, é o direito de preferência: comprar a casa de volta pagando a dívida inteira, as despesas, os tributos pagos pelo banco na consolidação e os custos do leilão e da nova compra.

Casa já registrada em nome do banco

pagar só o atraso não traz a casa de volta

Até o 2º leilão, dá para comprar de volta pagando a dívida inteira e as despesas.

Com a propriedade consolidada, o banco pode pedir a reintegração de posse, com liminar e sessenta dias para desocupar, direito que também tem quem arrematar a casa. Depois do leilão, a discussão sobre o contrato ou o procedimento não impede mais a retomada e se resolve em indenização, salvo a falta de intimação do devedor.

Como evitar chegar ao leilão

Estes caminhos funcionam melhor antes do fim do prazo para pagar o atraso:

• Renegociar com o banco: o banco pode aceitar incorporar o atraso ao saldo, alongar o prazo ou, em alguns programas, pausar as parcelas;
• Usar o FGTS: pelas regras atuais do fundo, o saldo pode pagar até 80% de doze prestações, entre elas as atrasadas, se não passarem de seis, ou quitar todo o saldo devedor mesmo com parcelas em atraso, desde que o trabalhador e o imóvel cumpram as condições do FGTS;
• Portabilidade: levar a dívida a outro banco com juros menores depende de ele aprovar o crédito, o que o atraso dificulta;
• Vender ou entregar o imóvel: com a concordância do banco, é possível transferir o contrato a um comprador que assuma a dívida ou entregar a casa em pagamento, sem passar pelo leilão.

A repactuação por superendividamento não inclui o financiamento imobiliário, mas pode reorganizar as outras dívidas que tomam a renda e impedem o pagamento da casa.

Nenhuma dessas saídas é automática. A renegociação depende da concordância do banco e o uso do FGTS, das regras do fundo. Na Justiça, a suspensão de um leilão exige um vício concreto no procedimento, como a falta de intimação, que o juiz examina conforme as provas de cada caso.

Cada saída, do que depende

Renegociar

Depende da concordância do banco.

Usar o FGTS

Depende das condições do fundo, do trabalhador e do imóvel.

Portabilidade

Depende de outro banco aprovar o crédito.

Vender ou entregar a casa

Depende da concordância do banco.

O que fazer: passo a passo

1. Anote a data da intimação e peça o demonstrativo

   O prazo para pagar o atraso corre da intimação. Peça ao banco o demonstrativo do débito e confira se o valor bate com as parcelas em aberto e os encargos do contrato.

2. Procure o banco antes do fim do prazo

   Pergunte por renegociação e uso do FGTS. Faça os pedidos por escrito, confira o novo valor total e guarde os protocolos.

3. Mantenha o endereço e o e-mail atualizados

   É por eles que chegam a intimação e as datas, os horários e os locais dos leilões. Informar a mudança ao banco é dever do devedor e reduz o risco de a intimação sair por edital.

4. Procure orientação jurídica

   Um advogado confere o valor cobrado, a regularidade da intimação e dos editais e se ainda há prazo para pagar o atraso e manter o contrato.

Quando procurar um advogado

• quer entender se o valor da intimação do cartório está certo;
• não sabe se ainda está no prazo para pagar o atraso e manter o contrato;
• tem dúvida se a intimação e as datas dos leilões seguiram a lei;
• quer saber se a dívida continua depois do leilão.

Leve o contrato, a matrícula atualizada do imóvel, a intimação do cartório, os comprovantes de pagamento e as propostas ou mensagens trocadas com o banco.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso. Para saber como as regras se aplicam à sua situação, procure orientação jurídica.