Aluguel atrasado: como funciona o despejo e os direitos do inquilino

O aluguel atrasou um mês, depois dois, e chegou uma mensagem falando em despejo. Ou a situação é a inversa: você é dono do imóvel e o inquilino não paga há meses. Este artigo explica como funciona o despejo por aluguel atrasado, o que o proprietário pode e não pode fazer, quais são os direitos de quem mora no imóvel e até quando ainda dá para pagar e permanecer.

Atrasar o aluguel leva ao despejo na hora?

Não. Despejo é decisão da Justiça, não atitude do dono do imóvel. Para retirar quem não paga, o proprietário precisa entrar com uma ação judicial, a ação de despejo por falta de pagamento, provar o contrato e o atraso e esperar a decisão de um juiz.

A lei que trata da locação de imóveis urbanos permite que essa ação seja proposta junto com a cobrança do que está atrasado, de modo que um único processo discute duas coisas: a saída do imóvel e a dívida de aluguéis, encargos, multa e juros.

A regra · despejo é decisão da Justiça

o dono precisa de uma ação para retirar quem não paga

A mesma ação pode cobrar a dívida em atraso.

Quanto tempo para ser despejado

Não existe prazo único: depende da comarca, do volume de processos e do que acontece dentro da ação, e o que dá para descrever é o caminho. O proprietário ajuíza a ação; o inquilino é citado, ou seja, recebe oficialmente a informação de que está sendo processado; abre-se prazo para se defender e, no mesmo prazo, para pagar; havendo decisão favorável ao dono, fixa-se prazo para a saída voluntária; só depois é expedido o mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça.

Como a ação de despejo anda

1. Açãoo proprietário entra na Justiça
2. Citaçãoabre prazo para se defender e para pagar
3. Decisãofavorável ao dono, fixa prazo para sair por conta própria
4. Mandado de despejocumprido por oficial de justiça

O prazo para sair depois da sentença é fixado pelo juiz dentro do que a lei prevê, e há hipóteses de prazo mais curto. Entre a distribuição da ação e a retirada efetiva costumam passar meses, e não dias: quem recebe a citação ainda tem prazo para reagir.

Em algumas hipóteses a lei admite a saída antecipada, por decisão provisória no início do processo, mediante depósito de uma caução pelo proprietário; a principal delas pressupõe contrato sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança. Essa ordem não é automática: depende dos requisitos legais, do contrato e da análise do juiz sobre aquele caso.

Pagar e continuar no imóvel: a chance de emendar a mora

Citado na ação, o inquilino tem um prazo curto, contado da citação, para depositar em juízo tudo o que deve e evitar a saída. O depósito não é só o aluguel atrasado: inclui, em regra, encargos como condomínio e IPTU quando previstos no contrato, multa, juros, correção, custas e a verba advocatícia devida ao advogado do proprietário.

O prazo perdido muda toda a discussão, e a lei limita a repetição: quem já usou essa possibilidade há pouco tempo pode não poder usá-la de novo. Depósito a menor é tratado como insuficiente, então o cálculo precisa ser conferido antes.

Pagar e ficar no imóvel

O que entra no depósito, em regra

• Aluguéis atrasadostudo o que está em aberto
• Encargos do contratocondomínio e IPTU, quando previstos
• Multa, juros e correçãosobre o que ficou em aberto
• Custas e verba do advogadodevida ao advogado do proprietário

Depósito a menor é tratado como insuficiente.

Se pagar tudo de uma vez está fora de alcance, há outros caminhos: acordo de parcelamento no processo, entrega amigável do imóvel com quitação negociada ou, quando o problema não é só o aluguel, a renegociação das dívidas de quem está superendividado.

O que o proprietário não pode fazer por conta própria

Mesmo com razão na cobrança, o dono do imóvel não pode se fazer justiça com as próprias mãos. Não é permitido:

• trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino e da família;
• cortar água, luz ou gás para forçar a saída;
• retirar móveis e pertences, ou colocá-los na calçada;
• entrar no imóvel sem autorização, ainda que só para "ver como está";
• expor o morador a constrangimento diante de vizinhos, no trabalho ou em grupos de mensagem.

Condutas assim podem gerar responsabilidade para quem as pratica, inclusive dever de indenizar, e não dispensam a ação. Nenhuma indenização, porém, é automática: depende da prova e da avaliação do juiz.

Cobrar pelos meios regulares é permitido, inclusive anotar o devedor em cadastro de inadimplentes quando a dívida existe. Se a anotação se referir a valor já pago ou a contrato que não é seu, o caminho é discutir a negativação indevida.

O dono pode

• cobrar pelos meios regulares
• anotar em cadastro de inadimplentes, se a dívida existe
• entrar com a ação de despejo

O dono não pode

• trocar a fechadura
• cortar água, luz ou gás
• retirar móveis e pertences
• entrar sem autorização
• expor o morador

Inquilino não paga: o que fazer do lado do dono do imóvel

Quem alugou e parou de receber organiza três coisas antes de qualquer medida: o contrato (quem assinou, quem é fiador, o que foi combinado), a planilha do que está em aberto (aluguéis, condomínio, IPTU, contas de consumo, multa e juros) e a prova das cobranças. Depois, cobrar formalmente, tentar acordo com prazo definido e, sem solução, ajuizar o despejo com a cobrança.

Antes de cobrar, o dono organiza

• O contratoquem assinou, quem é fiador, o que foi combinado
• A planilha do que está em abertoaluguéis, condomínio, IPTU, contas, multa e juros
• A prova das cobrançaso que foi cobrado antes da ação

Sem acordo, o caminho é o despejo com a cobrança.

Havendo fiador, ele em regra responde junto, nos limites do contrato e pelo período que a lei alcança. Reconhecida a dívida, a cobrança segue contra o patrimônio do devedor, com possibilidade de bloqueio de valores em conta, que tem regras e limites próprios.

O que fazer: passo a passo

1. Junte o contrato e todos os comprovantes

   Contrato e aditivos, recibos e comprovantes de transferência, contas de condomínio e IPTU, mensagens de cobrança e de resposta. Monte uma linha do tempo: quanto foi pago, quando parou e o que se combinou depois.

2. Confira o valor realmente devido

   Some aluguéis vencidos, encargos previstos no contrato, multa, juros e correção. Cobrança fora do contrato, multa acima do combinado ou reajuste errado podem ser questionados.

3. Trate por escrito e fique atento aos prazos

   Proposta, aceite, prazo de saída, entrega de chaves: registre tudo, ainda que por mensagem. Se já houve citação, marque a data, pois é dela que correm os prazos para se defender e para pagar.

4. Procure orientação jurídica

   Com o contrato e os números em mãos, um advogado diz o que é possível em cada fase, calcula o depósito correto e avalia acordo ou defesa.

Dúvidas frequentes

Posso ser despejado com filhos pequenos ou sendo idoso?

A lei não cria imunidade por causa da idade ou da presença de crianças. Isso pode influenciar prazos e acordos, mas não impede por si só a ação.

Entreguei as chaves. Ainda posso ser cobrado?

Sim. A desocupação encerra a disputa pela posse; a dívida continua e é cobrada à parte.

O dono pode aumentar o aluguel para me forçar a sair?

O reajuste segue o contrato e a periodicidade admitida em lei, e aumento fora disso pode ser discutido.

Quando procurar um advogado

Alguns sinais indicam que vale buscar orientação jurídica para o seu caso:

• tem dúvida sobre os prazos depois de receber a citação do despejo ou um aviso para desocupar;
• não sabe se o valor cobrado confere com o contrato, ou se os encargos incluídos são devidos;
• quer entender o que cabe quando houve corte de água ou luz, troca de fechadura ou retirada de pertences;
• é proprietário ou fiador e tem dúvida sobre como cobrar ou negociar uma dívida que só cresce.

Leve o contrato de locação, os comprovantes de pagamento, as contas de condomínio e IPTU, as mensagens trocadas e, se já houver processo, o número dele. É desse material que se consegue dizer qual é a saída possível e em que prazo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso. Para saber como as regras se aplicam à sua situação, procure orientação jurídica.